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sábado, 21 de junio de 2014

INVERSIONES: Pasos para gestionar un préstamo hipotecario

INVERSIONES: Pasos para gestionar un préstamo hipotecario: Los primeros pasos para gestionar un préstamo hipotecario - Economía -
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Establecidas nuevas condiciones en créditos para vivienda

18/06/14.- El Ministerio de Vivienda y Hábitat publicó esta semana cuatro nuevas resoluciones que rigen el otorgamiento de créditos para adquirir una casa en Venezuela. La novedad principal es que se modifican los montos máximos de créditos a otorgar con recursos de los Fondos de Ahorro para Vivienda.

El financiamiento para compra de vivienda pasa de un máximo 350.000 a 500.000 bolívares; para auto construcción, de 205.000 a 400.000 bolívares; para ampliación, de 140.000 a 200.000 bolívares; y para mejoras, de 84.000 a 150.000 bolívares. Los montos que estuvieron vigentes hasta ahora se establecieron en abril de 2013.

Los créditos para comprar casa con recursos de los Fondos pueden ser otorgados a cualquier solicitante, sin importar su ingreso mensual, siempre que estén activos y solventes con el Fondo de Ahorro Obligatorio para Vivienda (Faov) o el Fondo de Ahorro Voluntario para Vivienda (Favv), mecanismos establecidos en la Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat.

Mientras, en el caso de créditos para auto construcción, ampliación y mejoras de vivienda principal, están dirigidos a familias con ingreso integral total mensual de entre uno y ocho salarios mínimos, es decir, entre 4.251,78 y 34.014,24 bolívares. Hasta ahora, el límite eran seis salarios mínimos.

Los créditos para compra de vivienda pueden ser otorgados hasta por 100% de la solicitud, conforme al valor del avalúo, tomando en cuenta el ingreso familiar.

Los préstamos serán pagados con cuotas mensuales ordinarias y cuotas extraordinarias. Las ordinarias no superarán 35% del ingreso total familiar mensual ni pueden ser menor a 10%. Hasta este momento, no podían ser menores de 5%.

Las cuotas extraordinarias, que serán dos al año y no pueden ser mayores a dos porciones ordinarias, serán solo aplicables a familias con ingresos superiores a dos salarios mínimos (8.503,56 bolívares), según lo establece la resolución 29 del Ministerio, publicada en la Gaceta Oficial 40.433, de fecha 13 de junio de 2014.

Los plazos máximos para los créditos se mantienen: 30 años para adquisición; 25 para auto construcción; 15 para ampliación y 10 para mejoras.

El Subsidio para viviendas familiares

El Subsidio Directo Habitacional, una ayuda no reembolsable que otorga el Estado, será aplicado a familias que lo soliciten al Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (Banavih) vía portal web. Para recibirlo, la vivienda a comprar no puede costar más de 578.000 bolívares y si es auto construcción, no puede superar los 400.000 bolívares.

El Subsidio se aplica como complemento del crédito una vez agotada la capacidad de pago del grupo familiar y puede otorgarse por 100% del valor de la vivienda a familias con ingresos inferiores a un salario mínimo, que opten a una vivienda que no supere los 360.000 bolívares.

Es un beneficio temporal, en el marco de la Gran Misión Vivienda Venezuela, pues transcurridos dos años, se evalúa la condición socio económica del solicitante para determinar si puede optar a un crédito, en caso de que el ingreso resulte igual o mayor al salario mínimo.

Créditos por cartera hipotecaria

La otra vía para acceder a créditos para vivienda es con recursos propios de la banca, establecidos vía cartera hipotecaria. La resolución 31 ratifica en 20% el monto de esta cartera. Esto significa que los bancos deben destinar al menos 20% de su cartera de crédito bruta anual con recursos propios a otorgar nuevos préstamos hipotecarios, destinados a la construcción, adquisición y auto construcción de vivienda principal.

Ese porcentaje debe distribuirse de la siguiente manera: 65% a préstamos a constructores para que edifiquen viviendas; 33% para familias que compren su vivienda principal; y 2% para familias que auto construyan sus casas.

En los créditos a construcción, 66% irá a proyectos dirigidos por el estatal Órgano Superior del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat que lidera la GMVV.

El restante 34% irá a préstamos a corto plazo para construir urbanismos, que estarán dirigidos al plan del Estado 0800 MI HOGAR, creado en 2012 para apoyar a familias de clase media y que está regido por la resolución 30 del Minvih. En estos casos, se mantienen topes en los precios de venta de esas casas, establecidos por metros cuadrados.

Si las viviendas (que no podrán superar los 80 metros cuadrados) están en la zona capital, se precisa que:

En las viviendas unifamiliares (casas), el valor de venta final no podrá exceder 13.472 bolívares por metro cuadrado. Esto implica para una casa de 80 metros cuadrados un valor máximo de un millón 77.760 bolívares.

En viviendas tetra familiares (estructuras de cuatro apartamentos), el valor de venta final será de hasta 10.643 bolívares por metro cuadrado, esto es, para una unidad habitacional de 80 metros cuadrados, no más de 851.440 bolívares.

En multifamiliares (edificios) de entre tres y cinco pisos, el valor de venta final será de hasta 14.014 bolívares por metro cuadrado, lo que implica un millón 121.120 bolívares, si es un apartamento de 80 metros cuadrados.

En edificios de más de seis pisos, el metro cuadrado no podrá tener un valor de venta final superior a 22.159 bolívares, es decir, un millón 772.720 bolívares para un apartamento de 80 metros cuadrados.

Si los proyectos son en el interior del país, se especifica:

En las casas, el metro cuadrado no podrá superar los 8.490 bolívares. Esto implica que el precio de venta máximo para una unidad de 80 metros cuadrados será de 679.200 bolívares.

Las tetra familiares costarán un máximo de 9.237 bolívares por metro cuadrado, es decir, 738.960 bolívares para una unidad de 80 metros.

Las multifamiliares de entre tres y cinco pisos, con un metro cuadrado de máximo 11.038 bolívares, suponen un precio de venta por unidad de 80 metros de 883.040 bolívares.

Edificios de más de seis pisos tendrán un valor de venta final de hasta 14.304 bolívares por metro cuadrado. De este modo, un apartamento de 80 metros tendrá un precio máximo de un millón 144.320 bolívares.

Más créditos para familias que tienen menos ingresos

Los créditos por cartera hipotecaria para que las personas adquieran sus viviendas, bien sea nuevas o usadas, estarán dirigidos en su mayoría (60%) a familias con ingresos de entre uno y seis salarios mínimos.

El restante 40% de estos préstamos debe ir a familias con ingresos mayores a seis salarios mínimos pero hasta 15 salarios mínimos (49.054,5 bolívares).

Estos préstamos son otorgados a familias con ingresos mensuales de entre uno y 15 salarios mínimos (63.776,7 bolívares). Si es por auto construcción, será hasta ocho salarios mínimos.

Los montos serán determinados en función de la capacidad de pago del solicitante y se contemplan subsidios solo si se trata de viviendas construidas con recursos de la cartera obligatoria de años anteriores.


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